2020年度财务分析报告
2020年的工作即将告一段落，财务部紧紧围绕公司发展方向，在为全公司提供服务的同时，认真组织会计核算，规范各项财务基础工作。站在财务管理和战略管理的角度，以成本为中心、资金为纽带，不断提高财务服务质量。现对本年度财务情况分析如下。
一、企业简介
阜阳XXXX企业管理有限公司（以下简称商管公司）于2016年由开发公司出资注册成立，现有员工20人，外聘保安14人，外围保洁2人，2017年8月8日接手XXXX新天地项目公寓物业和商业运行管理，业务和管理上接受开发公司领导。2020年10月变更企业法人，由商管公司注册成立的商务酒店同期办理法人和名称变更。
二、生产经营及运行总体情况
（一）财务状况方面，2020年12月31日资产总计 万元，负债总计为 万元，所有者权益 万元。
1、资产情况
本年度物业公司全年收入184.33万元，比上年减少77.37万元。其中，实现物业费76.30元，比去年增加18.8万元，停车费28.56万元，比去年减少9.59万元，其他业收入38.64万元，较去年减少11.51万元。成本费用本年371.60万元，较去年减少56.57万元。全年实现利润-220.27万元，比去年减少34%。
（二）主要财务情况分析
1、收入情况
公司全年收入184.33万元，物业费收入92.1078万元，其中公寓物业费实现收入76.30万元，收缴完成率为83.%，商业物业费收入15.9078万元，完成率97%；停车费28.56万元；加压费14.77万元。租金收入297.4287万元，应收未收176857元，收缴率为94.39%，由于租金收取后既返还业主，故租金为计入收入科目（联通公司在租赁期租金计入收入核算）。
(万元) 同比增
简历 (%) 备注 物业费管理收入 76.30 57.53 18.77 32.62% 房屋租赁 40.83 115.85 -75.02 -64.75% 车辆停车费收入 28.56 38.15 -9.59 -25.13% 电梯广告租赁收入 0.56 1.11 -0.55 -49.54% 加压费收入 13.77 9.18 4.59 49.97% 充电宝收入 0.81 0 其他业务收入 23.45 39.88 -16.07 -41.20% 营业外收入 0.99 2.12 -1.13 -53.3% 合计 185.32 263.82
下面通过与去年同期数据相比进行收入简易分析：
（1）物业管理费收入比去年同期增长实现18.77万元，同比增长32.62%；加压费收入比去年增加4.59万元，较去年增长率49.97%。主要原因：今年2栋业主陆续入住，后期新交房26套，商管公司实行新的考核办法，促进了物业管理费的收取。
（2）停车费比去年同期减少9.59万元，同比减少25.13%。主要原因：一是受疫情影响，近三个月没有停车费收入，加之后期影院施工影响，上半年基本上是空置；二是由于停车场地面环境较差入口灯较暗，加之今年阜阳市争创文明城市新建一批停车场，分流了部分车辆，导致收入减少；三是车辆停车费减免较多，维也纳酒店减免15辆，521酒店减免2辆，优仕教育3辆，自营酒店全部免费停车。
（3）充电宝收入是公司今年采取开源创收，增添新的收费（入)项目，收入金额较少。
（4）房屋租赁去比去年同期减少75.02万元，同比减少64.75%。主要原因：19年收取租赁收入逐户对冲返租，差额计入收入，2020年全部租赁收入对冲全部返租。
2、成本支出情况
公司全年管理费用158.02万元，其中员工资118.13万元，招商佣金：34.26万元，业务招待费0.55万元，职工培训费0.55万元，其他费用4.53万元。营业费用212.41万元，保安人员工资59.74万元，电梯维保12.84万元，消防维保6.45万元，五金配件3.28万元，垃圾清运费6万元，租金67.74万元，律师服务费21万元，其它费用35.36万元。
（1）人员工资及社保比去年减少2.61万元，同比下降2.61%，其主要原因：1.由于今年实行新的薪酬制度，除春节外不再支付加班费。2.因疫情原因社保局对企业社保减免。
（2）保安服务费比去年同期减少1.05万元，保安人员减少1人，10月减少2人，现有保安人员14人，人数减少，费用降低，同比下降1.72%。
（3）律师服务费比去年同期增加15.96万元，同比增加316.67%，其主要是本年度增加了商户酸汤鱼、中国移动XXXX店等两家起诉讼商铺退租及99酒店加盟解除。
（4）电梯维保及消防维保比去年同期增加12.76万元，同比增加457.74%。其主要原因：电梯维保及消防维保质期已过，与相关公司签订新的维保合同。
（5）维修费比去年同期增加5.31万，同比增加133.75%，其主要原因：1.前期开发商遗留工程问题太多，维修成本过高。2. 由于持续降雨，造成地下室负二层和分三层积水较深，B座电梯以及商业电梯基坑进水，维修费用较高；3.酒店的房屋维修及其设备设施的维修记入商管公司成本核算，酒店没有单独核算。
（6）返租成本比去年同期减少124.53万元，同比减少64.76%，其主要原因是对前期返租结转，19年结转17年至19年返租，17-18年返租未做处理，20年结转本年度返租，故相差较多。
（7）本年度营业外支出34万元，支付和解金。
（8）其他成本费用比去年同期增加23.15万，同比增加112.16%，其主要原因：1.本年度为业主提供充电方便，增加电动车棚设备及监控设备。2.酒店B23-34层更换水表、空气能水电表，材料人工费增加。
三、存在问题及建议
1、建管不分使得物业服务企业处于被动地位，掩盖了大量的前期遗留问题，转嫁了物业的矛盾。交接成本与房屋质量等突出问题，为物业企业开展日常管理埋下隐患。其中A座
由于前期房屋漏水原因，该层业主近3年物业费未交纳；该问题至今未解决。积极与施工维保单位沟通协调处理外窗渗水，争取让业主满意，减少与业主矛盾，争取把该户物业费、二次加压费收齐。
2、商铺物业费及租金，经上级公司批准仅收取一楼沿街外铺，收返租金基本持平。2021年将面临商铺7折业主催要租金，返租成本预估增加130万元左右。该招商团队进公司近半年招商不尽理想，基本未有新的商户入驻，本年度共解除商户7户，照这样发展下去，21年的租金，将资不债。建议着重抓招商进度，是否考虑更换招商团队，建立健全招商及佣金方案，制定与商家入驻相结合的佣金返还政策，加大招商力度，加快招商进度，尽快实现扭亏为盈。
3、人力成本（含外聘保安）在物业公司费用中占60-70%，所以合理设置岗位，调配人员，做好人员配置是关键。根据商管公司目前实际情况，只能对人员进行优化，在不影响工作效率的情况下可以试行一人多岗。
4、财务管控体系不完善，对应收账款的清收力度较小，使公司应收账款在外时间较长，从而加剧了财务成本。
5、报销制度、采购商品及合同管理制度没有统一标准，比较随意。管理基础工作仍显薄弱，规章制度执行不严，财务监督力度薄弱，企业的执行力仍需加强。
6、由于本项目早已交房，对于业主反映的工程维修维护，要综合考虑是不是在质保范围内的，属于总包的及时联系总包，不属于工程质量的做好解释（比如门锁交房一段时间后出现问题就有业主自行承担，楼上漏水等，公司可以协调处理）。
7、建立物料采购制度。加强对物料管理，严格出入库管理，要确保物有所用，用有所得，以旧换新使用，对于一些低值易耗品要综合采购。财务与仓管员要定期盘存。
（1）对于大宗物料的采购建议议价签订合同形式购买，一般消耗品集中购买，至少两人同行，或建立稳定客户关系有商家送货上门。
（2）所有物资出库一律按出库单发货，领料单应列明出库物资的编号品名、规格、数量、用途、使用区域（如楼宇）等，除有领用人员签名外，还必须有使用部门的主管签名。若领用的系非消耗物资，应同时填写临时使用单，并应及时归还。
8、加强对设备的巡检力度，注重保养，延长设备的使用寿命，避免大坏大修。
