○【建筑物及其附属设施的管理】
○【条文定位】位于《民法典》第二编（物权）、第二分编（所有权）、第六章（业主的建筑物区分所有权）。
○【条文内容】
第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
○【新旧对照（失效条文）】
《中华人民共和国物权法》
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
○【对照结果】完全一致
○【条文主旨】本条是对建筑物及其附属设施管理的规定。
○【学习要领】
本条第1款的规定，业主对建筑物及其附属设施所进行的管理主要有两种方式：
（1）第一种是由业主自行管理
业主自行对建筑物及其附属设施进行管理，一般发生在只有一个业主或者业主人数较少的建筑区划内。
（2）第二种是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理
实践中这种由具备物业管理专业知识的物业服务人来管理方式较为普遍。
①本条所规定的第二种管理建筑物及其附属设施的方式，便是委托《民法典》第937条第2款所规定的物业服务人，该款规定：
九百三十七条（第2款） 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
物业服务企业，通常是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体，包括物业公司以及向业主提供服务的其他组织。物业公司，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业；
其他管理人，是指物业服务企业以外的根据业主的委托对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理的主体，主要包括管理单位住宅的房管机构，以及其他组织、个人等等。
②业主委托物业服务企业或者其他管理人对建筑物及其附属设施进行管理时，双方形成的是《民法典》第937条第1款所规定的的物业服务合同法律关系。该款规定：
第九百三十七条（第1款） 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
本条第2款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
《民法典》第278条第（四）项中，也规定了选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
实践中通常建设单位在建好楼层后，会选聘物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理。这时候，建设单位与物业服务企业签订的合同，一般称为“前期物业服务合同”，它与实践中主要由业主委员会与物业服务企业签订的普通物业服务合同不同。前者主要针对的是建筑物初期的养护、安全保障以及配合业主入住；后者主要是对建筑物及其附属设施进行维修、维护、管理，保障建筑区域内的秩序和业主的居住环境。
《民法典》和《物业管理条例》（2018年修订）中均有相应条款对此作出规定：
《民法典》
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《物业管理条例》（2018年修订）第3章（前期物业管理）
条文摘录：
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
