买了新房，因为银行流水额度不够导致无法办理贷款，李先生想要回1万元定金，但遭到了开发商拒绝；王女士买了二手房，因为自身信用记录不良导致贷款无法办理下来，卖家不肯退3万元定金；李女士买了二手房，虽然按照30%首付比例，合同写着贷款70万，但只批下来58万……
这样的事，在生活中经常发生。一位房产中介透露，“因为这两年此类纠纷很多，所以今年签订买卖合同时，都会写上‘如果贷款办不下来定金退回’，而且在签合同时也会提醒买卖双方。”也有的中介人士表示，“已经实施了一段时间，在签订合同前说明，如果两家银行都不给买房者批贷，定金需退还给买房者，目前看，效果还不错。”
买房贷款没全批下来 定金怎么办？
今年6月份，李女士在沈阳市和平区买了一套学区房，在签订合同前，她咨询中介，自己能获得多少贷款？中介询问过银行后给出回复，“按总房款的70%贷款没问题，也就是70万。”可是面签过后，李女士得到的结果是，“银行只评估出58万元的贷款额度，还要增加12万元首付。中介说是银行收紧房贷放款额度，另外房产面积低于50平方米，贷款批复也会减少。”
因为李女士很看好这个房子，所以又加了12万元首付，“这是首付准备的充足，不然这次房子还真买不上了。但好在签合同时，已经写明‘贷款办理不下来定金需退回’，不会有太大损失。”
因信用记录不良无法办理贷款 退定金遭拒
王女士没李女士这么幸运。2020年，王女士在和平区长白岛买了一套二手房，签订购房合同时交付了3万元定金。在买房前，她已经查看了自己的信用记录，有五条信用记录不良，“当年用信用卡买东西，就差10来块钱没还，后来就忘了，近期也都还了。”王女士介绍。
鉴于这种情况，王女士买房前咨询了中介工作人员。中介工作人员表示，“我问过银行了，没问题。”于是，王女士就放心签订了购房协议。
当时双方约定，王女士付30%首付，其余部分贷款，可是中介给找了两家银行，都因为王女士信用不良问题无法办理下来贷款。“当时中介说让我增加首付5万元，贷款可能办理下来。可我合同写的是交付30%首付，万一我增加首付也办理不下来贷款怎么办？此时我也不太信任中介了。”于是，王女士就放弃了买房。此时，距离买房已经过去两个月。
对于3万元定金问题，买卖双方产生了分歧，卖家认为王女士已经违约，按照合同，应该定金不退，甚至还有总房款5%的违约金。但王女士认为，买房办理不下来贷款不属于她违约。双方僵持不下。最后双方诉诸法院，在法院庭前调解中，双方达成协议，卖家退回王女士一半定金，卖家承担起诉费。
而这也不是个案，据媒体报道，2021年6月22日，沈阳市民李先生在中金公元启城悦湖楼盘买了一套房，当时交了1万元定金，可在办理贷款时，他因银行流水额度不够而无法办理贷款。李先生想要回自己交的1万元定金，遭到拒绝。对方认为李先生的退款理由，不属于“不可归责于双方的理由”，所以李先生应为违约负责。
中介：今年二手房签合同前会说明
与王女士、李先生类似的定金纠纷并不在少数，由于一些消费者没有提前了解自己的信用、流水，以及银行政策问题，导致在什么都没准备的情况下就签订了购房合同，一旦出现贷款审批不下来，才想起来定金该不该退的问题。
一位有着多年中介工作经验的人士透露，“不是每笔交易都能顺利进行，特别是银行房屋贷款额度收紧后，定金纠纷越来越多，为了避免纠纷，今年二手房合同进行修改。对于新房，关于定金方面的约束，合同上还未改变。”另外一位中介人士表示，“其实，我们一直坚持两家银行房屋贷款都审批不下来，定金需退回买家。”
当然，这对买房者是一种经济上的保障，但也有卖方对此不太认同。“如果房价下降，耽误卖家这段时间的损失该由谁来承担？”市民刘女士表示。
律师：买房时最好在合同上写明定金问题
北京盈科（沈阳）律师事务所高级合伙人景媛表示，买房前一定要查看好自己的所有手续，是否具备买房资格，一切都稳妥了再考虑签订购房合同。在签合同过程中，也要对定金归属问题进一步明确，以免发生不必要的纠纷。
景律师表示，定金是否退回分三种情况，第一种情况，因开发商的原因导致贷款审批程序无法进行的，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，如果是这些原因导致购房者无法贷款的，购房者可以无责任退房，甚至还可以要求开发商赔偿。
第二种情况，不可归责于开发商和购房者双方原因，最终导致贷款无法办理的，购房者也可以要求解除合同、退还购房首付款。不可归责于当事人双方的原因主要指政策性因素等，如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。
第三种情况，购房者自己的原因导致贷款无法审批的，比如：购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，就会不予发放贷款，在这种情况下，如果购房者要求解除购房合同，法院一般不予支持。同时，开发商可以依据合同约定，收取购房者一定的违约金。
景律师建议，如果要避免定金陷阱，可以先不交定金。在商品房交易过程中，签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退。景媛律师建议，如果担心出现定金陷阱，可以先不交定金。在商品房交易过程中，签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退。
